Você sabe quais são os principais indicadores para a compra de ativos? 3º Cap Rate (taxa de capitalização)

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Continuamos nossa sequência de posts com a série dos principais indicadores que os investidores devem observar no momento da compra ou manutenção de um determinado ativo na carteira.

Nesse terceiro post, abordaremos o indicador de cap rate (ou taxa de capitalização), que representa a porcentagem de renda anual de um determinado imóvel comparado com a avaliação do imóvel.
De maneira geral, quanto maior o cap rate em uma transação, melhor será o benefício para o cotista. Vamos ao seguinte exemplo: Um fundo imobiliário adquire um imóvel por R$ 1.000.000 e o preço médio mensal do aluguel da região é de R$ 6 mil. Ou seja, a receita gerada, em teoria, naquele imóvel seria de R$ 72 mil no ano. Seguindo a fórmula indicada acima, teríamos um cap rate de 7,2% a.a, considerando a premissa de que o preço aplicado nesse imóvel seria igual ao da região e considerando que o imóvel fosse de mesmo padrão físico.

Mas agora, como saber se esse valor é bom ou ruim?

É importante observar qual cap rate do fundo e se as aquisições que estão sendo realizadas em determinado fundo estão próximas de outros da região, comparado com outros fundos no mercado. Se o cap rate de aquisição estiver menor, isso pode indicar potencial queda nos dividendos daquele fundo, indicando que o gestor pode ter comprado eventualmente um imóvel caro ou que o valor do aluguel esteja barato e que existe potencial de reajuste.

Mas analisar apenas o cap rate, sem outros indicadores, não é a melhor forma para decidir se vale apena comprar determinado fundo, pois existem riscos que podem impactar o recebimento de dividendos, como risco de vacância (não gerando renda para o fundo por estar vago) e risco de inadimplência (caso o inquilino não honre com o contrato firmado).

Quer saber mais sobre esse indicador? Entre em contato com um de nossos especialistas e tire suas dúvidas sobre o assunto!

 

-Gabriel Pereira

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