Principais indicadores para compra de ativos

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Nos próximos 9 posts farei uma série dos principais indicadores que os investidores devem observar no momento de compra de um determinado ativo, mas que serve também para ajustá-lo na decisão de permanecer comprado ou não.

Nesse primeiro post, abordarei os tipos de contratos, realizados entre inquilino e locatário referente a um determinado imóvel, os chamados contratos típicos e atípicos.

Os contratos típicos, mais comuns no setor imobiliário, possuem ajuste anual de acordo com a variação do IGP-M, IPCA ou IGP-DI e revisão após 3 anos de contrato, definido entre as partes. O prazo de vencimento é menor (geralmente de 3 a 5 anos) e em caso de rescisão, o inquilino precisa cumprir aviso prévio e pagar multa de em média 3 aluguéis.

Já nos contratos atípicos, o valor do aluguel é fixo ao longo do contrato e não possui revisional do valor acordado, por mais que apresente garantia de estabilidade do fluxo mensal, em momentos em que a região tem potencial de aumento dos valores cobrado, o preço pode ficar defasado dos pares, mesmo com os ajustes anuais conforme contrato.

Normalmente esses contratos têm maior prazo de vencimento, em média superior a 10 anos, com contrapartida de multa caso o inquilino queira rescindir o contrato antes do término, ele terá que pagar o aluguel até o vencimento do contrato.

Nos contratos atípicos, existem duas principais modalidades mais utilizadas, como o BTS (Built to suit) que une a eficácia de um imóvel perfeitamente moldado às necessidades do negócio do cliente com a praticidade de não ter que se envolver em obras de construção, possuem um prazo de contrato médio entre 10 e 20 anos (ou mais) e grande vantagem devido ao baixo risco de vacância, consequentemente, maior rentabilidade (ganho no longo prazo e multa por quebra de contrato). E o Sale and Lease Back, onde ocorre compra do imóvel (maioria das vezes operacional) e locação para essa mesma empresa com prazo extenso (10, 20, 30 anos) reajustados pelo IGP-M ou IPCA, garantindo o dividendo ao cotista por um longo prazo.

Nos dois tipos de contrato, não existe o melhor para ficar posicionado, em alguns momentos pode ser mais benéfico ter mais contratos atípicos na carteira, por exemplo em momentos no qual o preço do aluguel esteja em queda em uma região com alta vacância (trataremos desse assunto mais para frente) e o gestor consiga garantir uma renda superior a média e outros em que os contratos típicos podem fazer mais sentido, em momentos de alta demanda na região e consequentemente valorização do preço do aluguel.

 

-Por Gabriel Pereira

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